Все о покупке квартир в новостройках Черногории

Первичный жилой фонд Черногории: прицениваемся

Как показывает соответствующая статистика, желающих приобрести жилье у моря в 2007-08 годах оказалось вдвое больше, чем предложений продаж. Самое малое – в два раза!

В связи с этим агентства недвижимости работали в аварийном режиме: даже самое приличное вторичное жилье не соответствовало амбициям покупателей, а новостроек категорически не хватало. И это при том, что, учитывая реалии местного рынка и вопреки мировому кризису, застройщики в Черногории наращивали объемы строительства год от года. За последнее пятилетие темпы ввода нового жилья всех ценовых категорий выросли в несколько раз, но и этого оказывается недостаточно.

Максимальная активность застройщиков, конечно же, локализуется в Подгорице. Однако, это ориентация на местных приобретателей, зарубежные клиенты желают жить у моря. И поэтому побережье имеет свой топ-список наиболее застраиваемых городков и местечек. Вне конкуренции Будва и «пригороды» Рафаиловичи, Бечичи, Петровац. На второе место можно ставить активную застройку в Баре и ближайших Нушани, Сутоморе, Илино. Третье место за районом Котора, четвертая строчка рейтинга строительной активности – район Херцег-Нови.

Иностранный клиент: желания и реальность

Значительная доля новых владельцев недвижимости – россияне, они приобретают более половины жилья, выкупаемого иностранцами. Вторыми идут украинцы с 20% от всех покупок иностранцами, на третьем месте скандинавы. Далее - по нисходящей – граждане Германии, Чехии, Польши и иные европейцы. Всего на долю приобретателей из-за рубежа приходится более 55% «первички».

О привычках россиян и украинцев: им нравится выкупать квартиры на ранних этапах строительства. Наиболее явна эта тенденция в сегменте недорогих (по стандартам Черногории) апартаментов в ценовом диапазоне 1200-1500 евро за квадратный метр. Объяснений такой стратегии две: заведомо более низкие цены и очевидное пролонгирование платежа (рассрочка), что растягивается на полтора-два года до окончания строительства.

Клиенты, стремящиеся купить недвижимость в Черногории, должны быть в курсе, что в эксплуатацию поступают только полностью готовые новостройки, в которых проведены отделочные работы. При этом качество отделки на высоком уровне: стеклопакетное остекление (металлопластик или алюминий высокого качества), итальянская или испанская кафельная плитка или керамогранит, разводка кондиционирования по всем комнатам, обустройство теплого пола, полная инфраструктура по слаботочным сетям (телефония и интернет, спутниковые «тарелки» с абонированием российских телеканалов). В подавляющем числе жилья – 95% - ванные комплектуются сантехническим оборудованием, встроенная бытовая техника известных брендов встречается в 35-40% кухонь.

О «линейном ценообразовании»

Практика продаж недвижимости в Черногории показывает, что, как правило, новостройки имеют стоимость на 20% выше аналогичного жилья вторичного рынка. Факторы ценообразования следующие:

• местоположение. Речь идет о том, насколько престижен район, в котором приобретается жилье. Оценка престижности, при всей ее субъективности, является одним из самых главных «повышающих коэффициентов»;
• близость к морю, так называемая «первая линия». Тут вскоре начнутся проблемы, потому что свободных мест в первой линии практически не осталось. Особенно в престижных районах;
• вид, открывающийся из окон. Чем более он живописен, тем дороже жилье;
• транспортная и социальная инфраструктура в окружении дома;
• очень важны такие особенности, как наличие «своей» парковки, удобство подъездных путей, их уклон.

От того, как далеко/близко расположена от моря новостройка, цена одинаковых апартаментов может разниться в разы. Например, первая линия обойдется в интервале 2500-3800 евро за «квадрат». Если до пляжа около 500 метров, то цена на уровне 1600-1800 евро; удаленность на 700 метров и далее обеспечивает снижение до планки до 1100-1400 евро за квадратный метр. Важно, что равно высокий спрос имеется на все эти предложения. При этом каждая из локаций имеет свои преимущества. Непосредственная близость к морю, конечно же, весьма важна, но более удаленное жилье в разы дешевле, а вид из окна может быть даже лучше, привлекательнее и живописнее.

Советыдляиностранцев

Самое главное: желающие приобрести в Черногории жилье иностранцы должны быть предельно внимательны при проверке документов на недвижимость. Особое внимание к свидетельству о собственности на участок (на землю), разрешение на строительство, наличие договора с местной общиной об оплате налога на коммунальную инфраструктуру (налог «коммуналия»). Для исключения форс-мажоров языкового характера, при оформлении предварительного договора необходим переводчик с лицензией, услуги которого обслуживаются отдельно. Договор должен отображать все условия сделки, в том числе дедлайн строительства, перечисление отделочных материалов, которые будут применены, а также все остальные опции, которые будут реализованы и представлены в готовом жилье.

Индивидуальные предпочтения при выборе жилья – тишина и покой или, напротив, «вечный праздник» у моря – действительно индивидуальны. Но в Черногории есть все и каждый сумеет выбрать то, что ему по вкусу.